快乐十分走势图:一進一退 港資房企內地布局加速分化

最新资讯 2019年10月18日 2:15

一進一退 港資房企內地布局加速分化

一進一退 港資房企內地布局加速分化

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對於再次引起輿論熱議的內地撤資∴⊙▽,長江實業表示∟,內地是長江集團的重點市場π△,集團一直在內地物色以上行業之發展機會☆,能否落實則視乎投資回報〇。地產方面∟♂∵,長江實業現在內地擁有50多個房地產項目↑☆,分佈於20多個城市⊙。

可事實上↑,近5年來π☆♂,李嘉誠的家族企業在內地市場多以項目出售為主﹡↑↑,鮮有新項目入手◇。自2013年以來π☆↑,相繼出售了廣西、南京、北京、上海、重慶等多地資產♀◇,包括南京國際金融中心大廈、北京盈科中心、上海盛邦國際大廈、重慶大都會、世紀匯廣場50%股權等∴⌒☆。與此同時∟∵,李氏家族企業也在撤資香港◇↑π,包括出售香港中環中心、亞洲貨櫃碼頭60%股權、向淡馬錫出售屈臣氏24.95%股權等?。

縱觀當下的內地房地產市場↑☆,在經過長達3年的政策調控后□,樓市轉向平穩⊙,低入高出的局面一去不復返ππ♂,房企在操盤能力、成本與利潤平衡、建築品質上都遭遇挑戰〇♂。在此背景下♀⊿,內地房企拿地變得謹慎♀〇△,港企卻接連進行多個大手筆交易∵,原因是什麼?♀♂?

本版采寫/新京報記者 段文平

事實上〇,幾年前↑∵♂,新世界接連出售內地二三線城市項目□┊,並將新世界中國私有化退市♂。低成本抄底拿地謀發展如今的港資房企內地投資格局△?⌒,逐漸形成兩種局面〇⌒,一種是以李氏家族為主⌒,持續出售資產⊙△,另一種是包括新世界、新鴻基地產、恆基地產、恆隆地產等在內□,重返內地市場♀,在招拍掛公開拿地或通過收併購加碼內地投資⌒☆。

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李氏家族在內地的資產出售或將繼續□↑,目前傳聞中待售的資產還有一處⊙。去年年初⌒,曾有媒體報道♂↑♂,李嘉誠擬出售位於重慶市南岸區楊家山片區一宗大型商住綜合地塊〇∟☆,報價200億元♂,項目公司當時曾回應稱◇◇♂,多家投資者曾有意與其合作開發該項目↑♂⌒,但公司未與任何投資者達成協議◇。

這種熱度延續至2019年♀⊿π。今年5月∴⊿,嘉里建設以68.14億元競得杭州下城區一宗地塊〇∴〇。5月28日♂〇,恆基地產爆冷以30.2億元的總價摘得北京朝陽區孫河地塊↑,溢價率23.3%⊿◇□,6.9萬元/平方米的單價創下了孫河板塊的新高△↑∟。9月12日下午♀∴↑,恆基地產聯合天恆以總價24.25億元再獲得孫河板塊最後一宗住宅用地∵☆。在2018年之前▽,恆基地產頻頻轉讓資產↑∴,2016年先後出售北京、廣州項目⊙,2017年又將旗下多個項目轉讓給富力地產∵,其撤出內地市場的傳聞甚囂塵上△□┊。

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加碼內地市場的還有新世界♂∟。7月30日∴?,新世界發展發佈公告稱☆,旗下一家間接全資附屬公司于公開掛牌出讓中﹡⌒∴,成功投得杭州一宗地塊使用權♀♂∟,用作住宅、商業商務及公共停車場項目開發♀,總代價為97.92億元〇,當時刷新了今年全國地塊總價最高紀錄♂。而在此前♂♀,新世界發展還以40.1億元收購寧波新世界廣場餘下51%權益∵。

長實40億轉讓大連項目予融創自2013年出售內地項目后□,李嘉誠的家族企業便開陸續出售內地資產♂⌒π。最新的消息顯示▽▽☆,長江實業已將大連市西崗區黑嘴子項目出售給融創中國♂π┊,作價超過40億元♂﹡。對此﹡⊙,長江實業回應稱∴,大連西崗區黑嘴子項目約於半年前達成協議出售□∵⊙,四個多月前簽約落實∴π∵。

2018年5月10日□△﹡,新鴻基地產摘得廣州南沙慶盛樞紐區塊地皮┊,土地面積超過3.78萬平方米∴∟┊。事實上┊π,在2014至2017年間π♂,新鴻基於內地新投項目寥寥無幾♀〇,這也是其時隔近10年在廣州再拿地♀∴。當年的5月28日∟⊿,鏖戰7個多小時♂,經過336輪競爭♂∴﹡,杭州百井坊商業商務用地被恆隆地產以107.31億元總價拿下⊙,溢價率高達118.5%◇,一時間震驚業內?┊,實際上參与競價的還有新鴻基地產、新世界、九龍倉等港資房企∵△▽。此後的7月5日∟♂,瑞安房地產聯合太保壽險、SODH及上海永業以136.1億元競得上海新天地商辦地∴。

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同策諮詢研究部總監張宏偉認為♂,從2018年下半年到2020年上半年△♀,整個房地產市場會處於持續的下行調整期π◇,港資房企會樂意在這個周期收購比較好的項目資產∟▽,換倉謀求下一輪市場發展機會⊙〇▽。優淘城總裁薛建雄表示□□,樓市高漲時內地房企搶地很兇猛♂▽□,港企保守決策慢☆▽﹡,失去很多機會∟〇。市場下行周期∴,內資放緩擴張時♂▽,港企才有機會發揮他們的優勢?⌒⊙。

新世界、恆基等加碼廣州、杭州等城以2013年李氏家族資產拋售為重要節點⊿,此後⊿,包括新世界、華人置業、恆基地產、瑞安房地產等均有出售內地資產的情況☆﹡∟,在內地投資也多保守與謹慎♂。不過∵,2018年成為轉折點♂,港資房企捲土重來⊿┊♀,加碼內地樓市♂↑◇,2019年氣勢更盛∴。

財報數據顯示□π,2018年﹡♀,恆基地產的實際借貸年利率約為2.33%↑。在2018年12月到2019年6月份之間?⊿⊙,新世界發展的融資年息率最高為6.25%▽,最低為2.65%♀,平均融資利率在4.3%左右⌒。2019年上半年∟,恆隆地產的平均借貸比率為4.8%∴♂?。與此同時◇,港資企業多奉行穩健的財務策略□π∟,採取慢周轉的開發模式?♀,其負債率普遍偏低☆,多控制在20%以內π。

該項目是2011年所得∟∴☆,進展緩慢♀∵π,2015年才開始施工建設∟。長江實業表示♀﹡,項目發展期長乃因政府延遲交地▽〇,目前項目部分樓體已近封頂⊙。

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對於內地房企來說□⊿◇,面臨較高槓桿∴,融資渠道收緊▽♂,融資成本高▽□⌒,一二線城市政策嚴控♀∵,使得不少住宅項目拖不起△,尤其是一些高端住宅項目♂,地價高△,預售價格管控嚴♀◇,溢價空間有限⌒☆,財務成本高企◇↑。但是□⊙,這對於港資房企來說♀☆,擁有成本優勢□,能有更充足的時間做出好產品〇。

更重要的是▽∟,相比于內地房企高槓桿、高融資成本⊙⊙,港資房企擁有低負債、低成本的優勢⊿。在易居企業集團國際業務總監洪聖奇看來∵π,「港企加碼內地樓市的邏輯也很簡單π◇⊿,資金成本低⌒〇♂,持有回報率沒那麼高的物業☆,比內地房企更具優勢◇。」他表示⌒⊿,港企境外的融資成本在3%-4%π,而內地房企整體在8%左右☆。

香港最大地產商之一、李嘉誠旗下長江實業集團將大連一項目轉讓給融創中國┊∴。與此相反的是▽▽,包括新世界、恆基地產、新鴻基地產、恆隆地產、九龍倉等多家港資房企在內地市場加碼投資?∴∟,掀起拿地高潮⊿,這一進一退之間π⊙☆,形成鮮明反差☆﹡◇,港資房企內地投資策略加速分化⌒□∟。多家港企近一年來重新掀起的內地投資潮更引人關注┊▽,這背後有着哪些深層次原因⌒◇♀?

另一個重要的原因是∵?,內地房地產市場進入存量時代﹡,港資房企在物業持有與運營方面﹡◇◇,擁有優勢♂。薛建雄表示┊∴,港資房企有低資金成本和精細化管理的優勢∟,做高周轉項目不是內地房企對手∴∴,但在市場低迷期做慢項目以及商辦物業項目就能發揮這優勢⊿⊙。

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